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  樓市分析

小陽春被打斷的深圳,能否繼續入場?

發表時間:2020-02-27  作者:大漁  來源:米宅<原米宅米宅>



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2019年的國內樓市,平淡中不乏亮點,尤其是下半年,深圳嗨翻全場。

深圳上一輪行情止于2016年初,然后是長達三年的筑底和橫盤期,到2019年初,上一輪的泡沫已吸收殆盡,漲幅也被夯實。

不同于北上杭渝蓉這些一二線城市,深圳三年調整期沒有出現明顯下跌,而是產生了嚴重分化。

原因在于深圳是一個投資型城市,不論是本地人還是外地人,都重投資輕自住,把投資放在第一位。

加上進場的資金量足夠大,造成結果就是績優股和概念股一直在小步快跑,缺乏亮點的普通房產則上漲乏力,哪怕這些房產交通便利、配套齊全、價位不高,一樣不受資金追捧。

去年年初,深圳樓市仍在高位徘徊,從年初一直到八月份,整個市場都很平淡,沒有看到預想中的小陽春。一是去年全國樓市整體低迷,二是深圳房價已經很高,沒有明確的入場信號,大多數人沒有搶跑的勇氣。

市場一直膠著到八月份,8月18日深圳被中央欽點為先行示范區,給了明確的入場信號,很多有資金有資格又一直在觀望的人紛紛出手,市場第一把火燒了起來。

9、10月份,深圳樓市熱點不斷,一大批捂了很久的新盤紛紛開盤,前海擴容、騰訊落戶大鏟灣、沙井空港規劃,給市場不停添柴加火。


真正把樓市全線引爆的是雙十一豪宅稅調整,調整之前,入市資金主要集中在西部,西部房價被持續推高。

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為什么第一批第二批資金都奔向西部?

前面我說過,因為深圳是一個典型的投資型城市,本身房價就很高,資金押注在這里,追求的都是高回報。但深圳樓市盤子又太大,想全部翻番資金量不夠,只有找到概念股和績優股并持續追漲,才能獲得高收益。

對一個城市來說,所謂的概念股,是指更有想象空間的片區和樓盤,深圳的概念股就是前海、寶中、光明和沙井這幾個片區,基本都位于西部。


其中前海、寶中和沙井,連起來是一條西部延海產業帶,光明則是一個新區。

這幾個片區之所以被熱炒,有一個共同的原因是都還有少量未開發土地。

為何都集中在西部?

因為西部沿珠江口海岸線是深圳最重要的填海帶。

填海土地最好利用是地塊,因為面積大,界面又干凈,沒有歷史遺留的農民房和低端產業困擾,想怎么規劃就怎么規劃。

所以,極度缺地的深圳把最重要的自貿區放在了前海的填海片區,往北的寶安,有大鏟灣半島這塊剛平整好的處女地,入駐的是騰訊阿里這樣的巨頭,再向北到沙井,就是遠景規劃的空港新城,屬于遠景規劃。

再加上光明新區,深圳就最后這點可供開發的土地了。

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所以投資深圳比投資其他城市要簡單的多。

比如成都,1.46萬平方公里土地,單新區就23個,從5平方公里的南部新城到1000多平方公里的天府新城,到處都是地,到處都是概念,到處都是大餅,誰知道哪塊云彩會下雨,機會太多就等于沒有機會。

深圳就簡單多了,就剩這么幾塊地,面積還都小的可憐,十平方公里都是超大地塊,深圳又是資金匯聚和高端產業扎堆的城市,聰明的錢會往哪里流,不是明擺著嗎?

所以,深圳橫盤的三年多,這幾個片區一直在暗漲,818之后則是領漲和大漲。

除了概念股,這波行情大受追捧的還有績優股,績優股又分為兩類。

一是真正的好房子。

真正的好房子,指的是位置好,樓齡新,戶型優、物業好、面積大的樓盤和產品,比如福田的香蜜湖、僑香,南山的深圳灣,寶中的熙龍灣、壹方城,龍崗的大運四神盤,這些樓盤中的優等生,價格自然非常昂貴。

但在深圳,房子只要夠稀缺,就不怕貴,因為全國各地自有無數的資金前來接盤。

二是學區房。

深圳學區房這一波漲勢驚人,普遍達到30%,部分小戶型超過50%。

學區房瘋漲,一方面是因為供需不平衡,關于深圳教育資源如何緊張的數據我就不再貼了;另一方面,學區房的暴漲有一半要歸功于投資客的推波助瀾。

投資客為什么偏愛學區房,一是學區房有概念,利于炒作,二是小戶型學區房總價低,對大多數投資客來說,想撬動深圳灣香蜜湖很難,但想投資一套三四十平的學區房就容易的多。

講完深圳這一波領漲的產品,再講上漲的順序。

本輪上漲始于前海,前海領漲之后,寶中、西鄉、碧海、沙井、光明跟漲,接下來是南山、福田和龍華的部分優質樓盤。

雙11之后,深圳終于開啟了全線上漲模式,從領漲轉為普漲。

不同的是,西部由于前期漲的太猛,后續乏力漲不動了,而福田、龍崗、坪山、羅湖的普通樓盤性價比凸顯,開始補漲,非熱點、無概念樓盤的春天終于到了。

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一個城市走完整個上漲周期,正常應該是八到十個月,深圳這輪上漲從19年9月開始,本該在2020年的5到6月份完全塵埃落定。

可是走到一半多,碰到了傳統的春節。

于是業務中斷一個月,大家耐心等待年后的小陽春來臨。

結果小陽春沒等來,卻等來了肺炎,形勢開始變得撲朔迷離起來。

人們最關心的問題是,疫情結束之后,深圳的房子還能漲嗎,疫情對經濟和信心影響這么大,會不會不漲反跌?

誰也沒有卯定的答案,就像沒人能預測疫情這只黑天鵝。不過,我們無法做縱向的預測,卻可以做橫向的對比。

第一、深圳的二手房庫存量只剩下31000套,跌至歷史最低點。深圳一年二手房的正常銷量是十萬套左右,去化周期只有三個月。對比北京的八萬多套,廣州上海的六萬多套和眾多二線的十萬加,深圳可以說是全國供需最失衡的城市,沒有之一,這點庫存量經不起一點風吹草動和市場反轉。

第二、深圳的上漲周期剛走到三分之二,強行中止不符合經濟規律。很現實的問題,該漲的已經漲上去了,與還沒漲到位的相比,存在不合理價差。解決價差的辦法只有兩個,一是漲上去的跌下來,二是沒漲到位的繼續漲。目前市場供需嚴重失衡,深圳賣家心態強勢而穩定,下跌概率非常小,所以市場最有可能選擇第二種糾偏手段。

第三、深圳的支柱產業是高新技術產業、金融業、文化創意產業、互聯網產業,服務業、餐飲娛樂等第三產業占比較小,受疫情影響也相對較小,疫情過后經濟回暖的時間會更短。


2019年,深圳GDP繼續緊跟北上,排名第三,與廣州的GDP差距已擴大到三千多億,經濟上升勢頭仍然很猛。


2020年,深圳的新增戶籍人數指標50萬,人地供需的矛盾繼續加劇,商品房長期處于供不應求的狀態。


從各項指標數據分析,深圳房價仍然易漲難跌,疫情之后,后續補漲的概率很大。

如果經濟受疫情影響太大,深圳房價扛不住下跌了,其他城市恐怕只會跌的更多。

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疫情之后,如果想要繼續布局深圳,我給到的建議有三點:

第一、咬牙高位買入概念股和績優股,雖然這一波已基本漲到位,但只要耐心持有到下一輪行情,這些產品仍然是領漲盤。買入深圳的都是長持客,大可不必太看重一城一池的得失。

第二、買入年前還未完全漲到位的片區和樓盤,收獲部分還未兌現的漲幅,這些樓盤主要位于福田、龍崗、羅湖、坪山和鹽田。

第三、買入仍有增長潛力的學區房。

學區房雖然這一波漲勢很猛,但深圳學區房分類復雜,漲勢詭異。除了看排名,還要綜合區位、配套、成績走勢、炒作程度等多項變量。

這一輪學區房雞犬升天,但接下來會出現分化,被高估的會橫盤,有潛力的則繼續上漲。

疫情過后,中國人對房產的偏愛和投資還會繼續。對深圳這個城市來說,只要國內經濟長線向上,只要不犯太嚴重的經濟錯誤,高房價的神話恐怕還會一直持續。

如果你長線看好中國經濟,也有足夠的資金籌碼,押注深圳大概率是一個不會錯的選擇。

而我,也為你準備了我眼中的深圳推薦樓盤及價值板塊,放在2020年初的時刻,推薦給有緣的人。

為避開廣告嫌疑,也為了真正給有需要的人,加下面我同事的微信,回答三個關于深圳的問題,闖關再來拿這個PDF答案吧。
米宅楊陽:185 3714 3719(同微信)


(完)

責任編輯:楊帥

標簽: 深圳  
源自公眾號《米宅米宅》
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產品設計、運營管理,倡導實地走訪和一線調研,
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