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  樓市分析

價超前海后海,寶中為什么這么猛?

發表時間:2020-02-27  作者:大漁  來源:米宅珠三角

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2019年深圳大漲,風頭最勁的片區不是前海,不是深圳灣,不是香蜜湖,也不是沙井和光明,而是寶中。


目前,寶中均價9萬9,已一舉超越均價9萬2的前海,7萬6的南山中心區,甚至超過了9萬4的后海和9萬8的蛇口。

去年上半年,寶中均價不過7萬7,短短半年時間,寶中就后來居上,力壓前海、后海、蛇口這些群雄,成了西部最耀眼的一顆明珠。

寶中憑什么?

如果說前海有前海自貿區的背書,沙井有空港新城,光明有光明新區,后海有后海總部基地和深圳灣人才公園,那缺乏強IP傍身的寶中,靠什么突出重圍,價格漲到十萬?

要我說,這次寶中補漲是一次價值修訂,寶中一直被低估。

寶中被低估有重要的歷史原因:原關外。

寶中屬于寶安區,寶安和龍崗是深圳原關外兩大片區。深圳雖然廢關多年,但關內和關外仍然是很多老深圳人心中的一道墻,無法完全跨越。

關外再好,也是深圳的鄉下,關內再破,也是繁華的市中心。

15年,寶中和紅山強勢崛起元年,關內漲了一倍,寶中和紅山翻了兩倍,直接干到了七萬加,很多深圳人內心是不認可的,不愿意承認關外的價值。

上一波大漲,寶中站上了七萬,但橫盤的三年,寶中基本沒怎么動,一直維持在七萬多的均價。

近幾年風頭很勁的是深圳灣、前海、光明和沙井,這幾個熱門片區,一直在暗漲。

本輪大漲,寶中突圍,逆勢翻盤,有三個原因。

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首先是區位無敵。

前海自貿區有三個核心片區,桂灣、前灣和媽灣,寶中緊臨前海的桂灣。


桂灣定位是商務中心區,重點發展金融等產業,集中打造展示前海整體城市形象的核心商務區。

前灣是綜合發展區,重點發展科技及信息服務等生產性服務業,打造功能復合的綜合發展區。

媽灣是保稅港片區,重點發展現代物流產業。

從定位可以看出,前海自貿區的發展引擎是桂灣和前灣,桂灣更是前海自貿區未來的核心和臉面。

目前,前海自貿區的啟動區正是桂灣,前海金融中心已初具雛形,商務寫字樓群已建起了數十棟,主要包括華潤前海中心、卓越前海壹號、前海金融中心和前海時代企業匯館。


圖片來源深樓市

而寶中,和前海的桂灣無縫鏈接。

地鐵有1號線、5號線和11號線連接,公路有寶安大道和夢海大道兩條主干道,從前海瞬間抵達寶中,交通極為便捷。

等大量企業入駐前海自貿區后,桂灣的金融從業人員和高端碼農,前灣的金領和精英,都需要就近安家定居。

相對于月亮灣大道東側的前海花園、星海名城、陽光棕櫚園和鼎太風華這些分散的老盤,寶中顯然更一體化、更便捷、更適合居家。

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第二個原因是大鏟灣。

去年10月23日,騰訊新建鵝廠選址大鏟灣。


大鏟灣是填海而來的港口地塊,面積10.2平方公里,大鏟灣地塊原本是港口用地,經過多年的拉據,終于在先行示范區落地后變更為產業用地。

土地性質剛一變更,深圳政府就把這個大禮包第一個送給了騰訊。

騰訊首批入駐,可以確定這個地塊以后的企業級別和產業性質都會非常高端,距離大鏟灣最近的就是寶中。可以說,大鏟灣是屬于寶中和碧海的獨家利好。

騰訊定址大鏟灣之后,寶中碧海大漲,前海則逐漸熄火,最終價格被寶中反超。

除了桂灣和大鏟,還有第三個高端就業中心被很多人忽略了,它就是南山的高新科技園。

高新區經深南大道,寶安大道到寶中,不過半小時車程,地鐵1號線從高新園直達寶中只有7站,到寶體8站,時間20-25分鐘,是一個理想的職住距離。

所以未來的寶中,實際上有桂灣、前灣、大鏟灣、南山高新區四大高端就業中心支撐房價,我還沒算上近在咫尺的寶中商務辦公區。

和僅靠科技園碼農支撐、均價13萬的華潤城比起來,10萬的寶中顯然不算離譜。

對于一個城市的優等生來說,只有得天獨厚的區位是不夠的,支撐寶中房價的,不僅僅是區位,還有深圳少有的城市界面。

寶中是填海而來的土地,沒有農民房、工業廠房這些歷史遺留問題,界面干凈,高起點,新規劃,這樣的地塊在深圳屈指可數。

寶中建設開始于2004年,定位為宜居新城。

商業配套有深圳單體規模最大的購物中心——壹方城,有沃爾瑪、華潤萬家、永旺等大型超市。

文體配套有寶安體育館、寶安圖書館、青少年宮、演藝中心、濱海文化公園,還有在建的華僑城歡樂港灣,體量很大,規格很高,被視為寶中的深圳灣公園。

醫療配套有南方醫科大學深圳醫院、寶安人民醫院、寶安中醫院、寶安婦幼保健院。

區位優,界面好,配套全,這么優秀的寶中,有沒有短板呢?當然有,而且不止一個。

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寶中的第一個短板是缺少一流名校,寶中配套的學校有海旺、海韻和寶安實驗。

2019年的中考成績,寶安實驗排名20,勉強躋身二類名校,海韻和海旺分列第29和34名,只能算中等偏上。

寶中的第二個短板是樓盤偏老,品質一般。

寶中雖為新區,但很多樓盤2004年就開工建設了,早年的寶中還是不受待見的關外,房子賣不上價,開發商建設的都是大眾產品而非高端住宅,比如富通好旺角、金城時代家園、麗晶國際、天悅龍庭、西城上筑、凱旋城等等,這些樓盤占據了寶中最好的區位。

十多年過去了,寶中的大部分樓盤已經老化,居住體驗嚴重下降,這讓很多慕名來寶中置業的外地投資客乘興而來,掃興而去。

寶中的第三個問題是大戶型偏多,和原關內大量的小兩居,小三居不同,寶中樓盤以三房四房為主,而且面積大,三房超一百平,四房一百三四十平很常見。

大戶型多的原因一是寶中開發商多是潮汕系,購買人群也以潮汕人居多,信奉多子多福的潮汕人喜歡多房間大面積;二是當年寶中房價不過七八千,大面積低總價很多人也能承受。

可誰能想到,十幾年后寶中房價已超十萬,一套房隨隨便便千萬起,面積大反而成了寶中房價繼續上行的掣肘。

優越的區位加良好的界面是成就寶中的大背景,但具體到樓盤上,偏大的面積+偏老的樓齡+一般的品質造成了產品與區位的錯配。

優劣勢的對沖,造成寶中在過往三年一直橫盤,一直到19年下半年,在多項利好刺激下才一飛沖天。

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寶中房價下一步會怎么走?

前海自貿區和大鏟灣還在建設之中,各項利好還在持續落地,寶中房價還會長期向上。

雖然繼續向上,但寶中房價會出現分化,2010年前和2010后建成的樓盤,房價會逐漸拉開差距。

老盤以創業一路兩側和寶體樓盤為代表,新盤以壹方中心和甲岸路兩側樓盤為代表,包括已開盤的海納公館、云璽錦庭、都市茗薈,和未開盤的泰華梧桐聚落、泰華海逸世家。


甲岸路兩側位置鬧中取靜,樓盤新,面積小,結構緊湊,品質更高,戶型更合理,后期轉入二手房市場后,會和寶中傳統老盤的價差越拉越大。

除了樓盤的品質和新舊,學校也給寶中房價增加了變數。

隨著高凈值人群的不斷入住,寶安實驗、海韻、海旺的排名都有可能繼續上升,加上傳說中可能落戶的寶安集團海天分校,學校成績的博弈給樓盤的價值也增加了不小的變數。

去年年底,寶中房價已漲到10萬,年前已處于高位橫盤震蕩期,有價無市,二手房源很少,所以疫情對寶中房價影響不大。

疫情過后,不出意料寶中會繼續高位橫盤,逐漸坐實十萬均價,然后耐心等待下一輪風起。

(完)

責任編輯:張萌萌

標簽: 樓市分析  
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